El sector inmobiliario es un área económica en constante evolución en Dubai, está experimentando uno de los crecimientos más exponenciales de los últimos 5 años. En particular, por un lado, el aumento del número de expatriados y, por otro, el desarrollo económico del país. Así, el mercado inmobiliario se ha convertido en un tema crucial en los Emiratos.
Además, otro factor ligado a la actualidad está impulsando esta economía con respecto a la guerra en Ucrania, que ha acelerado el fenómeno con inversiones masivas de los oligarcas rusos, que son en parte responsables de la inflación de los precios del petróleo, tanto para la compra como para el alquiler.
Sin embargo, los problemas económicos que genera este mercado también pueden dar lugar a abusos y estafas. Aunque los Emiratos Árabes Unidos son un país conocido por su seguridad, conviene extremar la cautela ante las numerosas estafas en el sector inmobiliario de Dubái.
Por lo tanto, es fundamental saber cómo evitar trampas y estafas antes de comprar una propiedad inmobiliaria en Dubai. Esto requiere una buena comprensión de las leyes inmobiliarias actuales de Dubai, así como una verificación cuidadosa de toda la información antes de finalizar una transacción inmobiliaria.
Vale la pena analizar las diferentes estafas y los puntos clave que se deben comprobar antes de realizar una compra de bienes raíces en Dubai (I), así como las leyes importantes que protegen a los compradores de estafas y abusos en el sector inmobiliario. (II)
I – Elementos previos que debes conocer antes de invertir en Dubai
A – Estafas y otros delitos relacionados con la inversión inmobiliaria en Dubai
Algunas de las estafas más comunes en el sector inmobiliario de Dubai incluyen el fraude mediante contratos inmobiliarios fraudulentos, la venta de propiedades inexistentes por vendedores falsos, el incumplimiento de los acuerdos de compraventa, el uso de documentos falsos y la falsificación de firmas.
En el caso de contratos inmobiliarios fraudulentos, los estafadores pueden utilizar contratos que parecen legítimos pero contienen cláusulas ocultas que perjudican al comprador. Por ejemplo, puede parecer que un contrato indica que el comprador es dueño de la propiedad, pero en realidad puede ser solo un acuerdo de alquiler o un contrato con términos restrictivos que no se han comunicado claramente.
Los vendedores falsos son otra estafa común, en la que los estafadores se hacen pasar por los propietarios legítimos de una propiedad que no tienen derecho a vender. También pueden hacerse pasar por agentes inmobiliarios legítimos para engañar a los compradores potenciales. En algunos casos, los estafadores incluso crean documentos y firmas falsos para respaldar su estafa.
Por último, el incumplimiento de los acuerdos de venta es otra forma común de estafa inmobiliaria en Dubai. Los estafadores pueden prometer términos y condiciones específicos en un contrato de venta, pero no cumplen esos compromisos una vez que se ha pagado el dinero. Por ejemplo, pueden prometer renovaciones o mejoras en la propiedad que nunca se llevan a cabo.
B – Cosas que hay que comprobar antes de comprar una propiedad inmobiliaria en Dubái
Varios puntos importantes requieren una verificación previa antes de realizar una inversión.
De hecho, es pertinente comprobar primero la reputación y la solvencia del promotor en el mercado emiratí y si este último ya se ha visto involucrado en litigios legales importantes. Además, la ubicación del inmueble es uno de los elementos más determinantes del valor de un inmueble y de su rentabilidad en el mercado de alquiler.
En Dubai, como en otros lugares, la ubicación debe ser atractiva, con buena infraestructura, comodidades y servicios cercanos para que sea interesante. Por ello, a muchos agentes no les falta imaginación para hacer creer en el atractivo futuro de la zona, por lo que es recomendable ser diligentes en los futuros planes de desarrollo en el distrito donde se ubica la propiedad. Es importante verificar si existen proyectos de construcción o desarrollo que puedan afectar el valor o la calidad de la propiedad en el futuro.
Para las personas que quieran invertir en la compra de un terreno, será conveniente verificar si la propiedad cuenta con todas las autorizaciones y permisos necesarios para su construcción y operación. Esto garantiza que la propiedad sea legal y cumpla con las regulaciones locales.
Por último, la mayoría de las compras en Dubai se realizan "sobre plano" o en francés "sobre plano", las condiciones de pago y recuperación del inmueble deben comprobarse con sumo cuidado. Las condiciones varían según cada promotor inmobiliario, por lo que es necesario comprender completamente todos los términos y asegurarse de poder garantizar el cumplimiento de las condiciones de pago.
II – Elementos de protección contra estafas inmobiliarias en Dubai
A – Textos relevantes a conocer
En primer lugar, la Ley de Tierras de Dubai, conocida como Ley de Tierras No. 7 de 2006, regula la propiedad y venta de bienes inmuebles en Dubai. Define las condiciones requeridas para la adquisición de bienes inmuebles, los derechos y obligaciones de los propietarios y los procedimientos para el registro y administración de bienes inmuebles.
En segundo lugar, la Ley de Desarrollo Inmobiliario, más conocida como Ley de Desarrollo Inmobiliario Nº 8 de 2007, regula las actividades de los promotores inmobiliarios en Dubai. Establece las normas y procedimientos para la construcción, venta y promoción de inmuebles, y define las obligaciones de los promotores inmobiliarios en materia de cumplimiento, calidad y garantías.
La Ley de Fideicomisos Inmobiliarios de Dubai, también conocida como Ley de Fideicomisos Inmobiliarios de Dubai N° 580 de 2020, establece las reglas y procedimientos para el establecimiento y gestión de fideicomisos inmobiliarios en Dubai. También regula los derechos y obligaciones de los propietarios y beneficiarios de fideicomisos inmobiliarios.
La Ley de Alquiler de Bienes Raíces, también conocida como Ley de Alquiler de Bienes Raíces No. 26 de 2007, regula los derechos y obligaciones de los propietarios e inquilinos de bienes raíces en Dubai. Establece las normas y procedimientos para el alquiler, renovación y terminación de los contratos de alquiler.
Finalmente, la Ley de Bienes Raíces en Condominios, también conocida como Ley de Bienes Raíces en Condominios No. 27 de 2007, establece las reglas y procedimientos para la propiedad de condominios en Dubai. Define los derechos y obligaciones de los propietarios de bienes inmuebles en copropiedad, incluidas las normas de gestión, los honorarios de copropiedad y las reparaciones y mantenimiento.
B – Conceptos a conocer: SPA y OQOOD
El concepto más importante es sin duda el SPA que es el acrónimo de “Sales and Purchase Agreement”, que puede traducirse al francés como “Sales and Purchase Contract”. Este documento legal es un contrato entre el vendedor y el comprador de un inmueble y establece los términos y condiciones de la venta.
Así, el SPA se utiliza generalmente para finalizar la venta de un inmueble, después de que el comprador haya reservado el inmueble y realizado un depósito. El SPA detalla los términos de la venta, como el precio de compra, las condiciones de pago, las fechas de transferencia de propiedad, las garantías y las sanciones por pago atrasado.
Además, el SPA es un documento jurídicamente vinculante y debe revisarse cuidadosamente antes de firmarlo. Los compradores deben asegurarse de comprender todos los términos y condiciones del SPA y de poder cumplir con los compromisos que asumen al firmar el contrato.
En Dubai, el SPA se utiliza a menudo en transacciones inmobiliarias sobre plano, donde las propiedades aún están en desarrollo o construcción. En estos casos, el SPA suele complementarse con un Contrato de Venta sobre Plano que detalla las características del inmueble y los plazos de entrega.
El segundo concepto que hay que conocer es el de Oqood, que corresponde a un sistema electrónico de gestión de contratos inmobiliarios creado por el gobierno de Dubai. El nombre Oqood significa "contrato" en árabe.
Así, en 2011 se puso en marcha el sistema Oqood para regular las transacciones inmobiliarias en el Emirato de Dubái. Ayuda a rastrear y verificar las transacciones inmobiliarias en cada etapa, desde la reserva de la propiedad hasta la finalización de la transacción.
Por lo tanto, cuando un comprador compra una propiedad inmobiliaria en Dubai, el promotor inmobiliario debe registrar el contrato de venta en el Departamento de Tierras de Dubai a través del sistema Oqood. Luego, el gobierno verifica y valida el contrato antes de aprobarlo y registrarlo.
Por tanto, el sistema Oqood ofrece varias ventajas para compradores y promotores inmobiliarios. Ayuda a garantizar la transparencia y seguridad de las transacciones inmobiliarias, previene fraudes y errores y proporciona un sistema de seguimiento eficaz para las transacciones inmobiliarias.
Finalmente, es importante señalar que registrar el contrato de compraventa en el sistema Oqood es un paso crucial para finalizar la transacción inmobiliaria en Dubai. Sin este paso, la transacción no se considerará legal y no podrá finalizarse.
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