Сектор недвижимости — это постоянно развивающаяся экономическая сфера Дубая, которая переживает один из самых экспоненциальных темпов роста за последние 5 лет. В частности, с одной стороны увеличением количества экспатриантов, а с другой – экономическим развитием страны. Таким образом, рынок недвижимости стал важнейшим вопросом в Эмиратах.
Кроме того, еще одним фактором, связанным с текущими событиями, является стимулирование этой экономики в связи с войной на Украине, которая ускорила это явление благодаря массовым инвестициям российских олигархов, которые частично несут ответственность за инфляцию цен на нефть, в недвижимость как для покупки, так и для аренды.
Однако экономические проблемы, порождаемые этим рынком, также могут привести к злоупотреблениям и мошенничеству. Хотя Объединенные Арабские Эмираты — страна, известная своей безопасностью, важно сохранять осторожность ввиду многочисленных мошенничеств в сфере недвижимости Дубая.
Поэтому перед покупкой недвижимости в Дубае крайне важно знать, как избежать ловушек и мошенничества. Это требует хорошего понимания действующих законов о недвижимости Дубая, а также тщательной проверки всей информации перед завершением сделки с недвижимостью.
Стоит рассмотреть различные виды мошенничества и ключевые моменты, которые следует проверить перед покупкой недвижимости в Дубае (I), а также важные законы, которые защищают покупателей от мошенничества и злоупотреблений в секторе недвижимости. (II)
I– Обязательные элементы, которые необходимо знать перед инвестированием в Дубай
А – Мошенничество и другие правонарушения, связанные с инвестициями в недвижимость в Дубае.
Некоторые из наиболее распространенных случаев мошенничества в секторе недвижимости Дубая включают мошенничество посредством поддельных контрактов на недвижимость, продажу несуществующей недвижимости фальшивыми продавцами, несоблюдение договоров купли-продажи, использование поддельных документов и фальсификацию подписей.
В случае мошеннических контрактов на недвижимость мошенники могут использовать контракты, которые кажутся законными, но содержат скрытые положения, ставящие покупателя в невыгодное положение. Например, может показаться, что в договоре указано, что покупатель владеет недвижимостью, но на самом деле это может быть только договор аренды или договор с ограничительными условиями, которые не были четко изложены.
Фиктивные продавцы — еще одна распространенная схема мошенничества, когда мошенники выдают себя за законных владельцев недвижимости, которую они не имеют права продавать. Они также могут притворяться законными агентами по недвижимости, чтобы обмануть потенциальных покупателей. В некоторых случаях мошенники даже создают фальшивые документы и подписи в поддержку своей аферы.
Наконец, несоблюдение договоров купли-продажи – еще одна распространенная форма мошенничества с недвижимостью в Дубае. Мошенники могут обещать конкретные условия в договоре купли-продажи, но не выполняют свои обязательства после уплаты денег. Например, они могут пообещать ремонт или улучшение имущества, но так и не были выполнены.
B – Что следует проверить перед покупкой недвижимости в Дубае
Несколько важных моментов требуют предварительной проверки перед инвестированием.
Действительно, важно сначала проверить репутацию и платежеспособность промоутера на рынке Эмиратов, а также то, был ли последний уже вовлечен в серьезные юридические споры. Кроме того, местоположение недвижимости является одним из наиболее определяющих элементов стоимости недвижимости и ее прибыльности на рынке аренды.
Чтобы быть интересным, в Дубае, как и везде, местоположение должно быть привлекательным, с хорошей инфраструктурой, удобствами и услугами поблизости. Таким образом, многим агентам не хватает воображения, чтобы поверить в будущую привлекательность этого района, поэтому желательно внимательно отнестись к планам будущего развития района, где расположена недвижимость. Важно проверить, нет ли каких-либо строительных или девелоперских проектов, которые могут повлиять на стоимость или качество недвижимости в будущем.
Людям, желающим инвестировать в покупку земли, будет уместно проверить, имеет ли объект все необходимые разрешения и разрешения на строительство и эксплуатацию. Это гарантирует, что недвижимость является законной и соответствует местным нормам.
Наконец, большинство покупок в Дубае совершаются «вне плана» или по-французски «по плану», условия оплаты и возврата недвижимости должны быть проверены с максимальной тщательностью. Условия варьируются в зависимости от каждого застройщика, поэтому важно полностью понять все условия и убедиться, что вы можете обеспечить соблюдение условий оплаты.
II – Защитные элементы от мошенничества с недвижимостью в Дубае
A – Соответствующие тексты, которые следует знать
Во-первых, Земельный закон Дубая, известный как Земельный закон № 7 от 2006 года, регулирует владение и продажу недвижимости в Дубае. Он определяет условия, необходимые для приобретения недвижимости, права и обязанности владельцев, а также порядок регистрации и управления недвижимостью.
Во-вторых, деятельность застройщиков в Дубае регулирует Закон о развитии недвижимости, более известный как Закон о развитии недвижимости № 8 от 2007 года. Он устанавливает правила и процедуры строительства, продажи и продвижения недвижимости, а также определяет обязательства застройщиков с точки зрения их соблюдения, качества и гарантий.
Закон о трастах недвижимости Дубая, также известный как Закон о трастах недвижимости Дубая № 580 от 2020 года, устанавливает правила и процедуры создания и управления трастами недвижимости в Дубае. Он также регулирует права и обязанности владельцев и бенефициаров трастов недвижимости.
Закон об аренде недвижимости, также известный как Закон об аренде недвижимости № 26 от 2007 года, регулирует права и обязанности владельцев и арендаторов недвижимости в Дубае. Он устанавливает правила и процедуры аренды, продления и расторжения договоров аренды.
Наконец, Закон о кондоминиумной недвижимости, также известный как Закон о кондоминиумной недвижимости № 27 от 2007 года, устанавливает правила и процедуры владения кондоминиумом в Дубае. Он определяет права и обязанности владельцев недвижимости, находящейся в совместной собственности, включая правила управления, плату за совместное владение, а также ремонт и техническое обслуживание.
B – Понятия, которые следует знать: SPA и OQOOD
Самой важной концепцией, несомненно, является SPA, которое является аббревиатурой от «Договор купли-продажи», что можно перевести на французский язык как «Договор купли-продажи». Этот юридический документ представляет собой договор между продавцом и покупателем недвижимости и устанавливает условия продажи.
Таким образом, SPA обычно используется для завершения продажи недвижимости после того, как покупатель зарезервировал недвижимость и внес залог. В Соглашении SPA подробно описываются условия продажи, такие как цена покупки, условия оплаты, даты передачи права собственности, гарантии и штрафы за просрочку платежа.
Более того, Соглашение SPA является юридически обязывающим документом и должно быть тщательно проверено перед его подписанием. Покупатели должны убедиться, что они понимают все условия Соглашения SPA и способны выполнить обязательства, которые они берут на себя при подписании контракта.
В Дубае SPA часто используется при сделках с недвижимостью на стадии строительства, когда недвижимость все еще находится в стадии разработки или строительства. В этих случаях Соглашение SPA часто дополняется Договором купли-продажи вне плана, в котором подробно описываются характеристики объекта недвижимости и сроки поставки.
Вторая концепция, которую следует знать, — это концепция Oqood, которая соответствует электронной системе управления контрактами на недвижимость, созданной правительством Дубая. Имя Окуд в переводе с арабского означает «контракт».
Так, в 2011 году была запущена система Oqood для регулирования сделок с недвижимостью в эмирате Дубай. Он помогает отслеживать и проверять сделки с недвижимостью на каждом этапе, от бронирования недвижимости до завершения сделки.
Поэтому, когда покупатель приобретает недвижимость в Дубае, застройщик должен зарегистрировать договор купли-продажи в Земельном департаменте Дубая через систему Oqood. Затем контракт проверяется и утверждается правительством, прежде чем он будет одобрен и зарегистрирован.
Таким образом, система Oqood предлагает ряд преимуществ покупателям и застройщикам. Он помогает обеспечить прозрачность и безопасность сделок с недвижимостью, предотвращает мошенничество и ошибки, а также обеспечивает эффективную систему отслеживания сделок с недвижимостью.
Наконец, важно отметить, что регистрация договора купли-продажи в системе Oqood является важным шагом в завершении сделки с недвижимостью в Дубае. Без этого шага сделка не будет считаться законной и не может быть завершена.
Акрам Чейк, адвокат
Комментарии