В последние годы Объединенные Арабские Эмираты пережили сильный экономический рост, отчасти благодаря своему стратегическому положению как глобального центра торговли и туризма. Этот экономический рост привел к увеличению спроса на недвижимость, особенно в крупных городах, таких как Дубай и Абу-Даби. Повышенный спрос привел к росту цен на жилье, что отразилось на стоимости аренды.
С 2021 года эта тенденция усилилась, поскольку многие иностранные рабочие приехали в ОАЭ после ослабления ограничений на поездки, связанных с пандемией COVID-19. С другой стороны, этот спрос увеличился после начала войны на Украине, которая вызвала рост цен на аренду, что побудило некоторых недобросовестных арендодателей попытаться завысить установление цен на аренду.
Поэтому крайне важно сохранять бдительность в отношении действующих правил, поскольку это поможет арендаторам избежать злоупотреблений со стороны недобросовестных арендодателей и защитить свои права на аренду. В частности, арендаторы должны знать действующие законы и правила, регулирующие повышение арендной платы и процедуры разрешения споров в случае возникновения спора с арендодателем.
Поэтому важно понимать законодательство в этой области, чтобы не стать жертвой неправомерного повышения арендной платы, в частности, через законы, регулирующие регулирование цен на аренду (I), а также правовые последствия разногласий между арендаторами. и владельцы (II)
I – Правила регулирования арендной платы в Дубае
А – Правила, изложенные в статьях 9 и 10 закона 2007 года.
Чтобы иметь возможность контролировать цены, устанавливаемые владельцем, правительство обнародовало в 2007 году «Закон об аренде недвижимости 2007 года». Таким образом, этот закон установил правила и положения, касающиеся аренды недвижимости в Дубае. Ввиду инфляции цен на недвижимость, особенно на аренду, необходимо знать два ключевых момента, чтобы иметь возможность оспорить слишком резкое повышение арендной платы.
Во-первых, положения статьи 9 Закона (26) от 2007 года предусматривают, что взаимоприемлемая сумма арендной платы должна быть указана в договоре аренды между арендодателем и арендатором и что эта сумма не может быть увеличена до окончания периода аренды. два года с даты первоначального контракта. О любом повышении арендной платы необходимо сообщать арендаторам не позднее, чем за 90 дней до истечения срока действия первоначального договора, и оно должно соответствовать Указу № (43) от 2013 года, который устанавливает ограничения на максимальное повышение арендной платы на основе текущей арендной платы за недвижимость. Арендатор может принять или отклонить увеличение, уведомив об этом не менее чем за 60 дней до даты продления в случае отказа.
Во-вторых, раздел 10 Закона (26) 2007 года предоставляет Агентству по регулированию недвижимости исключительные полномочия определять процентное увеличение арендной платы в Дубае. Арендодатели и арендаторы могут использовать калькулятор арендной платы RERA, чтобы узнать процентное увеличение арендной платы, на которое они имеют право. Важно отметить, что недобросовестные арендодатели могут попытаться преувеличить цену аренды, и арендаторам важно проявлять бдительность и знать свои права в соответствии с Законом об аренде Дубая.
В конечном счете, цель статьи 10 состоит в том, чтобы обеспечить справедливое повышение арендной платы для арендодателей и арендаторов и регулировать рынок аренды в Дубае, и она должна соответствовать Указу (43) 2013 года и закону (26) 2007 года.
B – Правила, установленные указом (43) 2013 г.
Указ (43) 2013 г. и Закон (26) 2007 г. представляют собой два отдельных законодательных акта, действующих в Дубае. Если Закон (26) 2007 года устанавливает общие правила аренды недвижимости, то Указ (43) 2013 года конкретно касается повышения арендной платы.
Так, Указ № (43) от 2013 года, также известный как Указ о повышении арендной платы за жилую недвижимость в Дубае, предусматривает несколько правил установления арендной платы в Дубае с целью поддержания стабильности цен.
Вот основные положения этого указа:
Во-первых, арендодатели не могут повышать арендную плату за жилое помещение до истечения срока действия договора аренды не менее чем на один год, если договором аренды не предусмотрено иное.
Таким образом, любое повышение арендной платы не может превышать 20% от существующей арендной платы, рассчитанной на основе средней арендной платы за аналогичную недвижимость в Дубае.
Арендодатели должны уведомить арендаторов о любом повышении арендной платы как минимум за 90 дней до истечения срока действия текущего договора аренды.
Кроме того, если арендатор оспаривает предложенное повышение арендной платы, арендодатель должен передать дело на рассмотрение в комитет по разрешению арендных споров.
Арендодатели также должны предоставить письменное обоснование любого предлагаемого повышения арендной платы, которое может включать такие факторы, как инфляция, стоимость коммунальных услуг и удобств или рыночные условия.
Таким образом, указ направлен на регулирование повышения арендной платы в Дубае, чтобы защитить права арендаторов и обеспечить некоторую стабильность на рынке аренды.
II – Правовые последствия разногласий
А – Методы оспаривания повышения арендной платы в Дубае
Прежде чем приступить к какому-либо юридическому вмешательству, необходимо с помощью калькулятора RERA убедиться, соответствует ли цена, предусмотренная владельцем, тому, что предусмотрено в виде потолка согласно Указу 43 от 2007 года.
Напомним, арендная плата на 10% ниже средней арендной платы за аналогичную площадь не должна приводить к повышению. С другой стороны, должно быть разрешено повышение на 5%, если арендная плата на 11–20% ниже средней арендной платы в том же районе. В этом случае может быть целесообразным направить официальное уведомление.
Поэтому на начальном этапе предпочтительнее отдать предпочтение мировому соглашению с владельцем, чтобы достичь консенсуса по медианной цене. Таким образом, если арендатор посчитает на основании калькулятора, что запрошенная владельцем цена выше максимально разрешенной, он может запросить проверку в RERA. Кроме того, существует также запрос на посредничество с участием посредника, ответственного за поиск решения.
Наконец, подача жалобы в DLD может быть возможной, если арендатор считает, что арендодатель нарушил правила установления арендной платы. Он может подать жалобу в ЗЕМЕЛЬНЫЙ ДЕПАРТАМЕНТ ДУБАЯ (DLD). Жалоба будет расследована, и при необходимости DLD примет соответствующие меры.
B – Расторжение контракта и исключение
Что касается расторжения договора аренды (Эджари), раздел 7 Закона об аренде RERA в Дубае предусматривает, что существующие договоры аренды не могут быть расторгнуты в одностороннем порядке в течение срока их действия арендатором или владельцем, если только обе стороны не согласны.
Более того, согласно статье 27, договор аренды не прекращается даже в случае смерти арендатора или владельца. В этом случае арендные отношения переходят к наследникам умершего лица и, если они не примут решения о расторжении договора, последний остается в силе. Если наследники желают расторгнуть договор, они должны уведомить об этом за 30 дней или до окончания текущего договора, в зависимости от того, что наступит раньше.
Кроме того, что касается выселения, статья 25 Закона № (26) от 2007 года предусматривает такую возможность и редкие случаи, когда возможно выселение арендатора. Действительно, только уважительная причина, такая как неуплата арендной платы или нарушение условий договора аренды. В соответствии с этим разделом арендодатель должен сначала направить арендатору письменное уведомление с требованием оплатить просроченные платежи или исправить любое нарушение договора аренды в течение 30 дней.
Если арендатор не отреагирует и не устранит нарушения в течение этого срока, арендодатель может подать жалобу в суд Дубая с требованием выселения арендатора. Однако суд должен предоставить арендатору возможность защитить себя до принятия окончательного решения.
Наконец, статья 25 также предусматривает особые условия для ситуаций, когда арендатора выселяют в связи с сносом или реконструкцией арендуемого здания, а также для ситуаций, когда собственник желает вернуть имущество для собственного использования или для использования его близкими родственниками. В этих случаях арендодатель должен предоставить арендатору письменное уведомление не позднее, чем за 12 месяцев до истечения срока действия текущего договора аренды.
Акрам Чейк, адвокат
Comments