Gayrimenkul sektörü Dubai'de sürekli gelişen bir ekonomik alan olup, son 5 yılda en hızlı büyümelerden birini yaşıyor. Özellikle bir yandan gurbetçi sayısının artması, diğer yandan da ülkenin ekonomik kalkınması. Böylece emlak piyasası Emirates'te çok önemli bir konu haline geldi.
Ayrıca, güncel olaylarla bağlantılı bir başka faktör de, petrol fiyatlarının hem satın alma hem de kiralama açısından enflasyonundan kısmen sorumlu olan Rus oligarklarının kitlesel yatırımlarıyla bu olguyu hızlandıran Ukrayna'daki savaşla ilgili olarak bu ekonomiyi harekete geçirmektir.
Ancak bu pazarın yarattığı ekonomik sorunlar aynı zamanda suiistimal ve dolandırıcılığa da yol açabilir. Birleşik Arap Emirlikleri her ne kadar güvenliğiyle tanınan bir ülke olsa da Dubai'de emlak sektöründe yaşanan çok sayıda dolandırıcılık karşısında temkinli davranılmasında fayda var.
Bu nedenle Dubai'de gayrimenkul satın almadan önce tuzaklardan ve dolandırıcılıklardan nasıl kaçınılacağını bilmek çok önemlidir. Bu, mevcut Dubai emlak kanunlarının iyi anlaşılmasını ve bir emlak işlemini tamamlamadan önce tüm bilgilerin dikkatli bir şekilde doğrulanmasını gerektirir.
Dubai'de bir gayrimenkul satın almadan önce farklı dolandırıcılıklara ve kontrol edilmesi gereken önemli noktalara (I) ve ayrıca alıcıları emlak sektöründeki dolandırıcılık ve suiistimallerden koruyan önemli yasalara göz atmaya değer. (II)
I – Dubai'ye yatırım yapmadan önce bilinmesi gereken önkoşullar
A – Dubai'deki gayrimenkul yatırımıyla ilgili dolandırıcılık ve diğer suçlar
Dubai emlak sektöründeki en yaygın dolandırıcılıklardan bazıları, sahte emlak sözleşmeleri yoluyla dolandırıcılık, var olmayan mülklerin sahte satıcılar tarafından satılması, satış sözleşmelerine uyulmaması, sahte belgelerin kullanılması ve imzaların tahrif edilmesidir.
Hileli gayrimenkul sözleşmeleri durumunda, dolandırıcılar meşru görünen ancak alıcının aleyhine olacak gizli hükümler içeren sözleşmeler kullanabilirler. Örneğin, bir sözleşme, alıcının mülkün sahibi olduğunu gösteriyor gibi görünebilir, ancak gerçekte bu yalnızca bir kira sözleşmesi veya açıkça iletilmemiş kısıtlayıcı şartlara sahip bir sözleşme olabilir.
Sahte satıcılar, dolandırıcıların satma hakları olmayan bir mülkün gerçek sahipleriymiş gibi davrandıkları diğer bir yaygın dolandırıcılıktır. Ayrıca potansiyel alıcıları kandırmak için meşru emlakçılarmış gibi davranabilirler. Bazı durumlarda dolandırıcılar, dolandırıcılıklarını desteklemek için sahte belgeler ve imzalar bile oluştururlar.
Son olarak, satış anlaşmalarına uyulmaması, Dubai'deki emlak dolandırıcılığının bir başka yaygın şeklidir. Dolandırıcılar bir satış sözleşmesinde belirli şartlar ve koşullar vaat edebilir, ancak para ödendikten sonra bu taahhütleri yerine getiremezler. Örneğin, mülkte hiçbir zaman gerçekleştirilmeyen yenileme veya iyileştirme taahhütleri verebilirler.
B – Dubai'de gayrimenkul satın almadan önce kontrol edilmesi gerekenler
Bir yatırım yapmadan önce birkaç önemli noktanın önceden doğrulanması gerekir.
Aslında, öncelikle destekçinin Emirlik pazarındaki itibarını ve ödeme kabiliyetini ve ikincisinin zaten önemli hukuki ihtilaflara karışıp karışmadığını kontrol etmek önemlidir. Ayrıca mülkün konumu, bir mülkün değerinin ve kira piyasasındaki karlılığının en belirleyici unsurlarından biridir.
Başka yerlerde olduğu gibi Dubai'de de ilgi çekici olabilmesi için konumun çekici olması, iyi altyapıya, olanaklara ve yakın hizmetlere sahip olması gerekir. Bu nedenle, birçok acentenin bölgenin gelecekteki çekiciliğine inanma konusunda hayal gücü eksikliği yoktur, bu nedenle mülkün bulunduğu bölgedeki gelecekteki kalkınma planları konusunda dikkatli olunması tavsiye edilir. Gelecekte mülkün değerini veya kalitesini etkileyebilecek herhangi bir inşaat veya geliştirme projesinin olup olmadığını kontrol etmek önemlidir.
Arsa satın alırken yatırım yapmak isteyen kişilerin, mülkün inşaat ve işletme için gerekli tüm izin ve izinlere sahip olup olmadığını kontrol etmesi uygun olacaktır. Bu, mülkün yasal olmasını ve yerel düzenlemelere uygun olmasını sağlar.
Son olarak, Dubai'deki satın almaların çoğu "plan dışı" veya Fransızca "plana göre" yapılıyor; ödeme koşulları ve mülkün geri alınması büyük bir dikkatle kontrol edilmelidir. Koşullar her gayrimenkul geliştiricisine göre farklılık gösterir, bu nedenle tüm koşulları tam olarak anlamanız ve ödeme koşullarına uygunluğu sağlayabileceğinizden emin olmanız gerekir.
II – Dubai'deki emlak dolandırıcılıklarına karşı koruyucu unsurlar
A – Bilinmesi gereken ilgili metinler
İlk olarak 2006 tarihli 7 Sayılı Arsa Kanunu olarak bilinen Dubai Arsa Kanunu, Dubai'deki gayrimenkul mülkiyetini ve satışını düzenlemektedir. Gayrimenkul edinimi için gerekli koşulları, maliklerin hak ve yükümlülüklerini, gayrimenkulün tescili ve yönetimine ilişkin prosedürleri tanımlar.
İkinci olarak, 2007 tarihli 8 Sayılı Gayrimenkul Geliştirme Kanunu olarak bilinen Gayrimenkul Geliştirme Kanunu, Dubai'deki gayrimenkul geliştiricilerinin faaliyetlerini düzenliyor. Gayrimenkulün inşası, satışı ve tanıtımına ilişkin kural ve prosedürleri belirler ve gayrimenkul geliştiricilerinin uygunluk, kalite ve garantiler açısından yükümlülüklerini tanımlar.
2020 tarihli 580 sayılı Dubai Gayrimenkul Ortaklıkları Yasası olarak da bilinen Dubai Gayrimenkul Ortaklıkları Yasası, Dubai'de gayrimenkul ortaklıklarının kurulması ve yönetimine ilişkin kural ve prosedürleri belirler. Aynı zamanda gayrimenkul ortaklıklarının sahiplerinin ve lehdarlarının hak ve yükümlülüklerini de düzenler.
2007 tarihli 26 Sayılı Gayrimenkul Kiralama Kanunu olarak da bilinen Gayrimenkul Kiralama Kanunu, Dubai'deki gayrimenkul sahiplerinin ve kiracılarının hak ve yükümlülüklerini düzenlemektedir. Kira sözleşmelerinin kiralanması, yenilenmesi ve feshine ilişkin kural ve prosedürleri belirler.
Son olarak, 2007 tarihli 27 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu olarak da bilinen Kat Mülkiyeti Kanunu, Dubai'de kat mülkiyeti ile ilgili kural ve prosedürleri belirlemektedir. Yönetim kuralları, ortak mülkiyet ücretleri ve onarım ve bakım da dahil olmak üzere ortak mülkiyetli gayrimenkul sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini tanımlar.
B – Bilinmesi gereken kavramlar: SPA ve OQOOD
En önemli kavram hiç şüphesiz Fransızca'ya "Satış ve Satın Alma Sözleşmesi" olarak çevrilebilecek "Satış ve Satın Alma Sözleşmesi" kelimesinin kısaltması olan SPA'dır. Bu yasal belge, gayrimenkul satıcısı ile alıcısı arasındaki bir sözleşmedir ve satışın hüküm ve koşullarını belirler.
Bu nedenle SPA genellikle alıcının mülkü rezerve etmesi ve depozito yatırması sonrasında gayrimenkul satışını sonuçlandırmak için kullanılır. SPA, satın alma fiyatı, ödeme koşulları, mülkiyet devir tarihleri, garantiler ve geç ödeme cezaları gibi satış koşullarını ayrıntılarıyla anlatır.
Ayrıca SPA yasal olarak bağlayıcı bir belgedir ve imzalanmadan önce dikkatle incelenmesi gerekir. Alıcılar, SPA'nın tüm hüküm ve koşullarını anladığından ve sözleşmeyi imzalarken verdikleri taahhütleri yerine getirebildiklerinden emin olmalıdır.
Dubai'de SPA, mülklerin hâlâ geliştirme veya inşaat aşamasında olduğu Plan Dışı gayrimenkul işlemlerinde sıklıkla kullanılıyor. Bu durumlarda SPA genellikle mülkün özelliklerini ve teslimat sürelerini detaylandıran Plan Dışı Satış Sözleşmesi ile desteklenir.
Bilinmesi gereken ikinci kavram, Dubai hükümeti tarafından kurulan emlak sözleşmelerini yönetmek için elektronik bir sisteme karşılık gelen Oqood kavramıdır. Oqood ismi Arapça'da "sözleşme" anlamına gelir.
Böylece, Dubai Emirliği'ndeki emlak işlemlerini düzenlemek amacıyla 2011 yılında Oqood sistemi başlatıldı. Gayrimenkul rezervasyonundan işlemin sonuçlandırılmasına kadar her aşamada gayrimenkul işlemlerinin takip edilmesine ve doğrulanmasına yardımcı olur.
Bu nedenle, bir alıcı Dubai'de gayrimenkul satın aldığında, gayrimenkul geliştiricisinin satış sözleşmesini Oqood sistemi aracılığıyla Dubai Arazi Departmanına kaydetmesi gerekir. Sözleşme daha sonra onaylanıp tescil edilmeden önce hükümet tarafından doğrulanır ve doğrulanır.
Bu nedenle Oqood sistemi alıcılar ve gayrimenkul geliştiricileri için çeşitli avantajlar sunmaktadır. Gayrimenkul işlemlerinin şeffaflığının ve güvenliğinin sağlanmasına yardımcı olur, dolandırıcılık ve hataları önler, gayrimenkul işlemleri için etkin bir takip sistemi sağlar.
Son olarak, satış sözleşmesinin Oqood sistemine kaydedilmesinin Dubai'deki emlak işleminin sonuçlandırılmasında çok önemli bir adım olduğunu belirtmekte fayda var. Bu adım olmadan işlem yasal sayılmayacak ve sonuçlandırılmayacaktır.
Kommentare