Dubai'de Emlak Satın Almak İçin Yasal Rehber: Satın Almadan Önce Bilmeniz Gerekenler
- Akram Cheik - Lawyer
- 23 Mar
- 14 dakikada okunur
Bu rehber, Birleşik Arap Emirlikleri'ndeki gayrimenkul işlemlerine adanmış olup, Birleşik Arap Emirlikleri'ndeki davalar alanında uzun yıllara dayanan deneyim ve hukuki uzmanlığın sonucudur. Gayrimenkul sektörünün lideri olarak hedefimiz, Dubai'de gayrimenkul alım satımına ilişkin yasal hususlar hakkında sizlere derinlemesine bilgi sağlamaktır.
Bu makalenin finansal veya yatırım tavsiyesi verme amacı taşımadığını vurgulamak önemlidir. Uzmanlığımız, Dubai'deki gayrimenkul işlemlerine ilişkin hukuki uyuşmazlıklar konusunda derinlemesine bilgiye dayanmaktadır. Mali danışman olduğumuzu iddia etmiyoruz, ancak tarafların karşılaşabileceği hukuki zorluklara ilişkin deneyimimize ve derinlemesine anlayışımıza dayalı değerli bilgiler sağlıyoruz.
Bu rehberin, Dubai'de gayrimenkul işlemlerini düşünenler için kapsamlı bir kaynak olması amaçlanmamıştır; yıllara dayanan deneyim ve uyuşmazlık analizlerine dayalı pratik tavsiyeler sunmaktadır. Okuyucuların bu dinamik bölgede gayrimenkul işlemleri sırasında karşılaşabilecekleri pek çok hukuki sorun hakkında farkındalık yaratmayı ve böylece bilinçli kararlar alabilmelerini sağlamayı amaçlamaktadır.
Bu kılavuzu, Dubai'deki emlak piyasasının hukuki inceliklerini anlamanıza yardımcı olacak bir bilgi aracı olarak kullanmanızı öneririz ve bu kılavuzu desteklemek için her zaman bizimle iletişime geçebileceğinizi unutmayın.
Ancak spesifik finansal danışmanlık için bu alanda uzman bir profesyonele danışmanız önerilir. Bu rehberin Dubai'deki gayrimenkul yolculuğunuzda size yardımcı olmasını, bilinçli kararlar almanız ve olası riskleri en aza indirmeniz için derinlemesine bir hukuki bakış açısı kazandırmasını umuyoruz.
Birinci bölüm gayrimenkulün satın alınmasına (Bölüm I) , ikinci bölüm ise gayrimenkulün yeniden satışına (Bölüm II) ayrılmıştır.
İçindekiler
Bölüm I: Satın alma hakkında bilmeniz gereken her şey
Bölüm 1: Promotör seçimi
A - Promotörün Güvenilirliği
Dubai'deki gayrimenkul yatırımınız için bir geliştiricinin güvenilirliğini değerlendirirken, birkaç önemli hususu dikkate almak önemlidir.
Promotörün Geçmişi:
Geliştiricinin daha önceki projeleri, güvenilirliğinin göstergesidir. Bu projelerin kalitesini, zamanında tamamlanmasını ve genel müşteri memnuniyetini analiz ederek değerli bilgiler edineceksiniz. Ayrıca bu analiz, belirli promotörlerin ilerlemesini veya gerilemesini görmenize de olanak sağlayacaktır.
Sertifikalar ve Ödüller:
Promotörün aldığı sertifikalar ve ödüller mükemmelliğe olan bağlılığının göstergesi olabilir. Bu takdirler, yaptıkları işin kalitesinin ve sektör standartlarına uyumlarının kanıtı olabilir. Ancak ihraç makamı ile organizatör arasında yakınlık olup olmadığının kontrol edilerek mesafenin korunması da gerekmektedir.
Pazar İtibarı:
Geliştiricinin hem yerel hem de uluslararası gayrimenkul piyasasındaki itibarı çok önemlidir. Sağlam bir itibar genellikle şu anlama gelir:
etkili yönetim, başarılı projeler ve kalıcı müşteri ilişkileri. Nitekim bu itibarı, internetteki müşteri yorumları da doğrulayabiliyor.
B - Arazinin Sahiplik Süresi
Araziye ne kadar süreyle sahip olduğunuz, mülkünüzün uzun vadeli değerini etkileyebileceği için anlaşılması gereken önemli bir unsurdur.
99 yıllık sözleşmeler:
Dubai'de sıklıkla kullanılan 99 yıllık arazi kullanım sözleşmeleri kavramının detaylı bir şekilde anlaşılması gerekmektedir. Bu sahiplik döneminin kendi yatırımınız için avantajlarını ve dezavantajlarını tartmanız önemlidir. Aslında, prensip olarak hükümet tarafından geliştiricilere özel olarak belirli alanlar tahsis edilmişse, bazı alanlar tahsis edilmemiş olabilir, dolayısıyla geliştirici kendisini bir zaman sınırlamasıyla kısıtlanmış bulabilir; bu tür projelere şiddetle karşı çıkıyoruz.
Uzun Vadeli Mülkiyet Etkileri:
Arazinin sahip olunan sürenin uzunluğunun, mülkün potansiyel yeniden satış değeri üzerindeki uzun vadeli etkilerini göz önünde bulundurun. Bu açıdan kişiselleştirilmiş danışmanlık almak için sektördeki profesyonellere danışmak faydalı olabilir.
C - Teslimat Gecikmelerinin Geçmişi
Gayrimenkul yatırımınızın başarısını garantilemek için teslimat sürelerini yönetmek çok önemlidir. Bu boyutu daha iyi değerlendirmek için geliştiricinin teslimat gecikmesi geçmişini inceleyin.
Önceki Projelerin Analizi:
Geliştiricinin önceki projelerdeki teslimat gecikmelerinin geçmişinin kapsamlı bir şekilde analiz edilmesi, güvenilirliği hakkında fikir verir. Bu gecikmelerin altında yatan nedenleri belirleyin; bunlar finansman sorunları, inşaat karmaşıklıkları veya diğer faktörler olabilir. Gerçekten de, bitmemiş veya birkaç yıl gecikmiş projelerle karşılaşıyoruz ve bazı geliştiriciler buna alışkın.
Sözleşmesel Garantiler:
Satın alma sözleşmesini incelerken teslimat sürelerine ilişkin maddelere özellikle dikkat edin. Haksız gecikmelerde garanti veya ceza arayın, böylece geliştiricinin sorumluluğu artar. Bu nedenle sözleşmenin bu kısmı son derece önemlidir, yalnızca sözleşme maddelerine güvenmek ve bir yandan kötü niyetli olabilecek bir emlakçının sözüne güvenmemek tavsiye edilir, diğer yandan satış sözleşmelerine (SPA) hakim olmamaları da mümkündür.
Promotörün Son Tarihler Açısından Ünü:
Diğer alıcılara geliştiricinin teslim tarihlerine uyma konusundaki itibarını sorun. Geliştiricinin gecikmelere karşı duyarlılığını ve müşterilerle iletişimindeki şeffaflığını da göz önünde bulundurun. Şeffaflık söz konusu olduğunda elbette görüşleri takip etmek önemlidir; Bazı proje sahiplerinin projeden veya ödeme planından artık bahsetmediği de oluyor. Gecikme cezasından yararlanmak için bizzat kendileri ödeme gecikmelerine neden oluyorlar. Örn: Bir promotör bir müşteriden gelen transferi reddeder ve daha sonra müşteriye yanıt vermez, bu da gecikmeli ödeme cezalarına neden olur.
Dolayısıyla bu yönleri değerlendirerek Dubai'de bir geliştirici seçerken bilinçli bir karar verme konusunda daha donanımlı olacak, dolayısıyla gayrimenkul yatırımınız için sağlam bir temel oluşturacaksınız.
Bölüm 2: Plan dışı satın alımlar
A - Plandaki Satın Almaların Ayrıntılı Analizi
Dubai'de plan dışı satın alımları değerlendirirken, bilinçli kararlar almak için bu sürecin kapsamlı bir şekilde anlaşılması önemlidir.
Plana Göre Satın Alma Kavramı:
Plan dışı satın alımlar, bir mülkün henüz inşası tamamlanmadan satın alınmasını içerir. Bu yöntem, bir varlığı uygun bir fiyattan güvence altına alma olanağı sunar, ancak potansiyel risklerin kapsamlı bir şekilde anlaşılmasını gerektirir. Aslında avantajlardan artık bahsetmeye değmezken, geç ödeme veya ödemenin tamamlanmasını engelleyen öngörülemeyen bir olayla ilişkili riskleri anlamak önemlidir.
Faydaları ve İlgili Riskler:
Tercihli fiyatlandırma ve belirli öğeleri özelleştirebilme gibi avantajları keşfedin. Ancak inşaat gecikmeleri, istenmeyen değişiklikler ve gayrimenkul piyasasındaki dalgalanmalar gibi potansiyel riskleri de göz önünde bulundurun.
B - Ödeme ve İnşaat Gecikmeleriyle İlgili Sorunlar
Ödeme ve inşaat gecikmeleri, plan dışı satın alımlarla ilişkili yaygın zorluklardır. Bu konuları anlamak riskleri en aza indirmek için çok önemlidir.
Gecikmiş Ödemeler:
Gecikmiş ödemeler söz konusu olduğunda, Dubai Tapu Dairesi mahkemesi itiraz yolu sunarsa, SPA'da (satış sözleşmesi) sözleşmesel olarak cezalandırılır, genellikle dostane bir çözüme karar verir, ancak ortalama %35'lik bir eşiğin altında alıcı artık ödeme yapamazsa, geliştirici yeniden satmak için mülkü geri almayı talep eder. Bu nedenle işlem yapmadan önce emin olmanızda fayda var.
İnşaat Gecikmelerinin Etkileri:
İnşaat gecikmeleri, olumsuz hava koşulları, malzeme tedarik sorunları veya teknik komplikasyonlar gibi çeşitli faktörlerden kaynaklanabilir. Bu gecikmelerin teslimat programlarını ve sözleşmesel taahhütleri nasıl etkileyebileceğini anlayın. Bu nedenle SPA çoğu zaman promotör tarafından tazminat ödenmesini öngörür; Bazen küçültülebilen bu rakamlara dikkat edilmesi tavsiye edilir.
Alıcılar İçin Hukuki Koruma:
Alıcılara aşırı gecikmeler durumunda koruma sağlayan Dubai'deki yasa ve düzenlemeleri inceleyin. Geliştiricinin uyumluluğunu sağlamak için mevcut yasal çözümleri anlayın.
C - Alıcılar İçin Yasal Koruma
Plan dışı satın alımların potansiyel zorluklarıyla karşı karşıya kaldığınızda, alıcılara sunulan yasal korumaları anlamak çok önemlidir.
İflas halinde:
Geliştiricinin temerrüdü durumunda, DLD (Dubai Land Department), geliştirici tarafından bir proje iptal edildiğinde yasal bir tasfiye bölümüne sahiptir. Bu bölüm, bu nedenle, geliştiricinin emanet hesabına yatırılan tutarları geri almak ve toplamı DLD'nin emanet hesabına aktarmak için tasarlanmıştır, böylece alıcıların parasını, hesapta bulunan tutara bağlı olarak, tam olarak, orantılı olarak veya geri ödenebilir şekilde, yararlanıcılara iade edebilir.
Sözleşmeye Aykırılık Durumunda Hukuki Çözüm Yolları:
Sözleşmeye uyulmaması halinde, tazminat talep etmek için hukuki yollara başvurmak zorunludur: Bu, maddi tazminat, tam veya kısmi geri ödeme almak için sözleşmenin feshedilmesi veya alıcıların haklarını korumayı amaçlayan diğer çözümler olabilir.
Sözleşmesel Şeffaflık:
Müzakereler sırasında sözleşme şeffaflığında ısrarcı olun. Sözleşmelerde ödeme tarihleri, gecikme cezaları ve taahhütlere uyulmaması halinde alınacak tedbirler açıkça belirtilmelidir.
Plan dışı satın alımları ve bunlarla ilişkili zorlukları iyice anlayarak, alıcılar bu karmaşık süreci daha iyi yönetebilecek ve bilinçli kararlar alabileceklerdir.
Bölüm 3: Rezervasyon ve geri çekilme
A. Bir Mülkü Rezerv Etmek ile İlgi Göstermek Arasındaki Ayrım
Dubai'de gayrimenkul alım satımı yapmayı düşünürken, bir mülkü rezerve etmekle ilgi göstermek arasındaki farkı anlamak çok önemlidir.
Resmi Rezervasyon:
Resmî rezervasyon, alıcının mülkü satın almasını zorunlu kılar. Bu, mülkün güvence altına alınması için ödemelerin yapılabileceği ciddi bir adımdır. Bunun için, her iki tarafın taahhütlerini içeren bir ön sözleşme ile bu taahhüdün ayrıntılarının belirlenmesi uygun olacaktır.
İlgi Beyanı:
Sadece ilgi ifadesi, mülke yönelik potansiyel bir ilgiyi gösterir, ancak resmi bir taahhüt anlamına gelmez. Bu aşamada genellikle önemli bir ödeme yapılmasına gerek yoktur. Dolayısıyla yatırılan meblağları çekememe ve kaybetme riskine rağmen bu ayrıma dikkat etmek gerekiyor.
B. Rezervasyon Ödemeleri Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Rezervasyon ödemeleri, ileride doğabilecek komplikasyonların önüne geçmek için dikkatli bir yaklaşım gerektirmektedir.
Güvenli Ödeme Yöntemleri:
Daha az şeffaf yöntemler yerine banka havalesi gibi güvenli ödeme yöntemlerinin kullanılmasını tavsiye edin. Aslında, taahhüdün niteliğini belirten bir ön sözleşme yapılmadığı sürece nakit para yatırma işlemi yapılması tavsiye edilmez.
Sözleşme Şartlarının Doğrulanması:
Herhangi bir ödeme yapmadan önce rezervasyon sözleşmesinin şartlarını dikkatlice inceleyin. İptal durumunda iade koşullarını anladığınızdan emin olun, çünkü birçok durumda geri çekilme koşulları organizatör tarafından sağlanmaz.
Promotör ile Net İletişim:
Rezervasyon şartları hakkında organizatörle net bir iletişim kurun ve kararlaştırılan düzenlemelerin yazılı belgelerini aldığınızdan emin olun.
C. Geri Çekilme ve Etkileri
Dubai'deki medeni hukuk bağlamında geri çekilme, istenmeyen sonuçlardan kaçınmak için kapsamlı bir anlayış gerektirir.
Geri Çekilmenin Karmaşıklığı:
Dubai'deki medeni hukukta çekilme kavramının karmaşıklığını açıklayın. Bu kavramın diğer yargı bölgelerindeki uygulamalardan farklı olabileceğini anlamak önemlidir.
Riskleri En Aza İndirmek İçin İpuçları:
Sözleşme şartlarını önceden açıklığa kavuşturmak ve olası mali sonuçları anlamak gibi, çekilmeyle ilişkili riskleri en aza indirmeye yönelik tavsiyelerde bulunun.
İşlemlerde Şeffaflık:
Gayrimenkul işlemlerinde şeffaflığı kontrol edin. Geliştiriciler ve alıcılar, yanlış anlaşılmaları ve anlaşmazlıkları önlemek için açık bir şekilde iletişim kurmalıdır.
Bir mülkü rezerve etmek ile ilgi göstermek arasındaki farkı ve rezervasyon ödemeleri ve çekimleri sırasında alınması gereken önlemleri net bir şekilde anlayarak, alıcılar Dubai'de bir gayrimenkul işleminin ön aşamalarında daha fazla güvenle ilerleyebilirler.
Bölüm 4: Otellerdeki Daireler
A - Belirli Sözleşme Koşulları
Otellerde bulunan dairelerin, ileride doğabilecek olumsuzlukları önlemek için detaylı anlaşılması gereken özel sözleşme şartları bulunmaktadır.
Sözleşme Maddelerinin Analizi:
Bu sözleşmelerdeki özel maddelerin dikkatlice analiz edilmesi hayati önem taşımaktadır. Bunlara mülk sahibinin hakları ve sorumlulukları, otelin yönetim kuralları ve mülkün kullanımına ilişkin kısıtlamalar dahildir.
Gerçekten oteller söz konusu olduğunda, özellikle kira bedelleri konusunda, ama bazı durumlarda otel sahibinin münhasıran sorumluluğunda kalması gereken yönetim konusunda da, geçerli kurallar farklıdır. Bu bağlamda kiracı, hizmetine karşılık bir ücret ödenmesini öngörmekte, ancak bazı hallerde kiracıya otel odası/dairenin doluluk oranına göre ücret ödenmesini de öngörmektedir.
Uygun Şartların Müzakere Edilmesi:
Alıcının beklentilerini daha iyi karşılamak için bazı şartların ayarlanması mümkün olabilir, bu nedenle bazı maddelerin değiştirilmesini talep etmek için sözleşmenin gözden geçirilmesini istemekten çekinmeyin.
Elde Edilen Kârların Şeffaflığı:
Sözleşmede, dairenin işletilmesinden elde edilen karın, mal sahibi ve otel arasında nasıl paylaşılacağına dair şeffaflık sağlandığından emin olun.
B - Sözleşmelerin Dikkatli Okunması
Sürprizlerle karşılaşmamak ve taahhütleri tam olarak anlamak için sözleşmelerin dikkatlice okunması büyük önem taşıyor.
Hukuki Danışmanlık:
Bu tür sözleşmeler için, sözleşmenin şartlarının hukuki sonuçlarını tam olarak anlamak amacıyla müzakerelere başlanması veya bir hukukçuya danışılması uygun olabilir.
Herhangi bir madde sizin için belirsiz görünüyorsa, derhal promotör veya yasal temsilci ile görüşüp netleştirmesini sağlayın. Bu, ileride doğabilecek yanlış anlaşılmaların önüne geçebilir.
Otel daireleri, otel yönetimi için özel sözleşme koşullarını ve sözleşmelerin dikkatlice okunmasının gerekliliğini anlayarak, alıcılar Dubai gayrimenkul piyasasının bu özel segmentinde bilinçli kararlar almaya daha iyi hazırlanacaktır.
Bölüm 5: Bir Emlakçı Seçmek
A - Güvenilir Bir Emlakçı Seçmek İçin Kriterler
İşleminizin başarısı için yetenekli ve güvenilir bir emlakçı seçmek çok önemlidir. Doğru seçimi yapabilmek için olmazsa olmaz kriterleri göz önünde bulundurun.
Deneyim ve İtibar:
Acentenin Dubai emlak piyasasındaki deneyimi bir göstergedir
anahtar. İtibarını değerlendirmek için referansları ve referansları kontrol edin.
Güvenilir Referanslar:
Diğer memnun müşterilerden referans isteyin. Kendini kanıtlamış bir acente, profesyonelliğini kanıtlayan referanslar sunabilecektir.
Yerel Pazar Bilgisi:
İyi bir emlakçının yerel pazar hakkında derinlemesine bilgi sahibi olması gerekir. Size mahalleler, piyasa eğilimleri ve gelecekteki gelişmeler hakkında bilgi sağlayabilmelidir.
B. Kayıt ve Meşruiyetin Doğrulanması
Olası komplikasyonları önlemek için emlakçının kayıtlı ve yasal olarak faaliyet gösterdiğinden emin olun.
Kayıt Doğrulaması:
Acentenin Dubai'de kayıtlı ve yetkili olup olmadığını doğrulamak için ilgili makamlara danışın. Meşru bir acentenin geçerli bir lisansı olacaktır.
RERA Tarafından Verilen Kartın Sunumu [1] :
Acentenin RERA tarafından verilmiş bir kart sunup sunamayacağını kontrol edin. Bu, onun emlakçı olarak resmi ve hukuki statüsünü teyit etmektedir.
Kayıtlı Olmayan Temsilcilerin Sonuçları
Kayıtlı olmayan acentelerle çalışmanın risklerine dikkat edin, çünkü bu durum hukuki komplikasyonlara yol açabilir.
C - Promotörün Emanet Hesabının Önemi
Geliştiricinin bir emanet hesabına sahip olmasının sağlanması, alıcının finansal güvenliği için önemlidir.
Öncelikle emanet hesabının ne olduğunu tanımlamak önemlidir. Yatırımcıların haklarını düzenlemek ve güvence altına almak amacıyla, plan aşamasında satılan gayrimenkullerin alıcıları tarafından yatırılan tutarlardan oluşan özel bir gayrimenkul emanet hesabıdır.
Yasal Yükümlülük:
Emanet hesabı, yatırımcıları korumak amacıyla tüm gayrimenkul geliştiricileri için yasal bir gerekliliktir. Daha önce de belirtildiği gibi, bu durum yatırımcıları iflaslara veya DLD'nin geri ödeme yapmasına izin veren diğer girişimcilerin başarısızlığına karşı korumaya yardımcı olur. Yasa, Dubai'deki gayrimenkul piyasasını kontrol altına almak ve alıcıların haklarını güvence altına almak amacıyla, proje aşamasındaki gayrimenkul birimlerinin inşaatını ve satışını düzenlemek amacıyla çıkarıldı.
Ön Kontrol:
Satın alma işlemi yapmadan önce geliştiricinin bir emanet hesabının olduğundan emin olun. Bu durum resmi belgeler istenerek teyit edilebilir. Aslında, geliştirici ile hesap yöneticisi arasındaki yazılı bir anlaşma, emanet hesabından ödemelerin serbest bırakılması için sahada tamamlanması gereken önemli inşaat aşamalarının ayrıntılarını içerir. Geliştiricinin proje yöneticisi, bir dönüm noktasına ulaşıldığında hesap yöneticisini bilgilendirir ve hizmet sağlayıcılara ödeme talebinde bulunur. Mütevelli mühendisi şantiyeyi ziyaret ederek projenin ana inşaat aşamasının tamamlandığından emin olur.
Emanet Hesabı Olmamasının Sonuçları:
Lütfen bunun yasal bir gereklilik olduğunu unutmayın; alıcılardan gelen tüm ödemeler geliştiricinin emanet hesabına yapılmalıdır!
Alıcılar bu ipuçlarını takip ederek yetkin ve meşru bir emlakçı seçebilir ve geliştiricinin gerekli mali ve yasal standartları karşıladığından emin olabilirler. Bu, Dubai'de gayrimenkul işlemlerinin daha güvenli ve şeffaf bir şekilde gerçekleşmesine katkı sağlıyor.
Bölüm II: Yeniden satış hakkında bilmeniz gereken her şey
Bölüm 6: Yerleşik Olmayanlar İçin Bankacılık Kısıtlamaları
A - Uluslararası İşlemlere İlişkin Özel Önlemler
Özellikle Avrupa ülkelerinden Dubai'ye yapılan uluslararası gayrimenkul işlemleri özel dikkat gerektiriyor. Bu durumlarda alınması gereken özel önlemleri keşfedin.
Aynı Vatandaşlıktan Bir Emlakçı Seçmek:
Doğal olarak Alıcı bir Avrupa ülkesinden geldiğinde, iletişimi kolaylaştırmak ve ihtiyaçlarını anlamak için aynı uyruklu bir emlakçıya gidecektir. Çoğu zaman karşılığını veren bir strateji olsa da, şirket ve faaliyetleri üzerinde gerekli kontrolleri yapmak için zaman ayırmak gerekir. Elbette projelerin, özellikle de yetkilendirmelerin bilinmesi önemlidir.
Promotörün Güvenilirliği:
Özellikle Dubai merkezli ise, organizatörün güvenilirliğine özellikle dikkat edin. Mesafe, doğrudan denetimi zorlaştırabilir, bu nedenle destekçiye olan güvenin artırılması önemlidir.
Sözleşme Koşullarının Doğrulanması:
Sözleşme uygulamalarındaki olası farklılıklar göz önünde bulundurulduğunda, finansal yükümlülükler ve son tarihler de dahil olmak üzere tüm sözleşme koşullarını anladığınızdan ve doğruladığınızdan emin olun.
B. Uluslararası Bir Bağlamda Plana Göre Satın Alma
Yurt dışından yapılan plan dışı satın alımlar sürece özel nüanslar katıyor. Bu hususları inceleyin.
Uzaktan İletişim:
Uluslararası satın alımlarda uzaktan iletişim kaçınılmazdır. Güvenilir iletişim kanallarını tercih edin, ancak acentelerin güvenilirliğini doğrulamak için gerekli özeni göstermek oldukça zordur, bu nedenle belirli durumlar haricinde uzaktan satın alımları önermiyoruz.
Gecikmelerin ve Ödemelerin Yönetimi:
Yurt dışından gecikmeleri ve ödemeleri yönetmek daha karmaşık olabilir. Olası gecikmelerle başa çıkmak için net bir stratejiniz olduğundan emin olun ve ödemeler konusunda dikkatli olun. Özellikle teknik sebeplerden dolayı bir ödemenin reddedilmesi durumunda.
Uluslararası Hukuk Danışmanlığı:
Yerel ve uluslararası yasalara uygunluğunuzu garanti altına almak için uluslararası işlemler konusunda uzmanlaşmış bir hukuk uzmanına danışmayı düşünün.
C - Uluslararası Bağlamda Otellerdeki Apartman Sözleşmeleri
Otel dairelerine ilişkin sözleşmeler uluslararası bağlamda özel hususlar ortaya koymaktadır.
Uzaktan Emlak Yönetimi:
Daha önce de belirttiğimiz gibi bu yönetim belirlidir.
Uzaktan mülk yönetimi, özellikle de konaklama sektöründe, dikkatli bir planlama gerektirir. Yönetim sorumlulukları konusunda net bir anlayış oluşturun. Aslında bu yönetim, geleneksel dairelerden sözleşmesel olarak sıklıkla ayrılır; çünkü geliştirici, genellikle kira yönetimini kendisi sağlar ve bu yönetim için ücretlendirme yapar, ancak aynı zamanda oda/dairenin doluluk oranına göre ödemeler de yapar. Bu nedenle sözleşme hükümlerine dikkat etmeniz veya kendi yönetiminizle ya da uzman bir emlak acentesi aracılığıyla pazarlık yapabilmeniz tavsiye edilir.
Uluslararası gayrimenkul işlemlerinde özel önlemler alınarak, alıcılar yurtdışından Dubai'de gayrimenkul satın almanın karmaşık sürecinde başarılı bir şekilde yol alabilirler. Bu, sorunsuz bir deneyim ve yerel ve uluslararası yasalara uyumu garanti eder.
Bölüm 7: Satış İçin NOC Elde Etme
A - Yerleşik Olmayanlar İçin Bankacılık Sınırlamaları
Yabancı uyruklu kişiler işlem için banka hesabı açarken kısıtlamalarla karşılaşabilirler. Olası çözümleri araştırın ve kısıtlamaları anladığınızdan emin olun.
Sınırlı Emanet Hesabı:
Bazı yerleşik olmayanların emanet hesabı açmasına izin verilebilir, ancak sınırlamalar vardır. Özel koşulları sorun ve ihtiyaçlarınızı karşıladığından emin olun. Bu emanet hesabının açılmasında size yardımcı olacağız.
Üçüncü Taraf Ödemelerinden Kaçının:
Bir bankanın yerleşik olmayan bir kişi adına emanet hesabı açmayı reddetmesi durumunda, bu tür işlemlerle ilgili sorunlardan kaçınmak için paranın üçüncü bir şahsın hesabına yatırılmaması şiddetle tavsiye edilir.
B - Satış İçin NOC (İtiraz Yok Belgesi) Alınması
Dubai'de bir mülkün yeniden satışında NOC (İtiraz Yok Sertifikası) almak çok önemli bir adımdır. Bu süreci anlayın.
NOC'nin tanımı:
NOC, geliştiricinin mülkün yeniden satışına itirazı olmadığını belirten bir sertifikadır. Bu, yeniden satış sürecinde zorunlu bir adımdır.
NOC Önkoşul Talebi:
Listelemeden önce NOC almak için ön talepte bulunun. Bazı işlemler bu onay olmadan gerçekleşemez.
Olası Zorluklar:
Geç ödemeler veya orijinal sözleşmedeki özel maddeler gibi NOC almada yaşanabilecek olası zorluklara karşı dikkatli olun.
C - Satışa Hazırlık ve Sözleşmesel Hususlar
Tekrar satışa hazırlanmak, sözleşme detaylarına dikkat edilmesini gerektirir.
Sözleşme Koşullarının Doğrulanması:
Listeleme yapmadan önce, ilk sözleşme koşullarını dikkatlice kontrol edin. Olası kısıtlamaları ve mali yükümlülükleri anlayın.
Hukuki Danışmanlık:
Yeniden satış sürecinde tüm yasal hususların ele alındığından emin olmak için bir hukuk uzmanına danışmayı düşünün.
İletişimde Şeffaflık:
Yerel yasalara uygun, şeffaf bir işlem sağlamak için geliştirici ve ilgili makamlarla açık bir şekilde iletişim kurun.
Yerleşik olmayan kişiler için yeniden satışın özel zorluklarını öngörerek, NOC sürecini anlayarak ve sözleşmesel olarak yeniden satışa dikkatlice hazırlanarak, yerleşik olmayan sahipler Dubai'deki bu karmaşık süreçte başarı şanslarını en üst düzeye çıkarabilirler.
Bölüm 8: NOC'nin Reddedilmesinin Nedenleri ve Hukuki Sonuçları
Dubai'de bir mülkün yeniden satışında No Objection Certificate (NOC) almak çok önemli bir adımdır. Ancak, NOC'nin reddetmesi için dikkatli bir değerlendirme gerektiren potansiyel gerekçeler de mevcuttur.
A - Ödeme Gecikmeleri
NOC reddinin en yaygın nedenlerinden biri ödeme gecikmelerinin varlığıdır. Alıcının aylık ödemeleri gecikmişse veya ilk sözleşmeye göre yapılmamışsa, geliştirici mali durum düzelene kadar NOC vermeyi reddedebilir.
B - Belirli Sözleşme Maddeleri
İlk sözleşmede yer alan bazı özel maddeler de NOC'nin reddedilmesine yol açabilir. Örneğin, arazi mülkiyetinin süresine ilişkin özel yükümlülükler, kullanım kısıtlamaları veya geliştiricinin özel gereksinimleri ret gerekçesi olabilir.
C - Güncel Uyuşmazlıklar
Mülkün devam eden anlaşmazlıklara konu olması durumunda, geliştirici, bu anlaşmazlıklar tam ve tatmin edici bir şekilde çözülene kadar NOC vermeyi reddedebilir. Bu, işlemde yer alan tüm tarafların çıkarlarını korumak içindir.
4. Sözleşme Koşullarına Uyulmaması
Sözleşme koşullarına uyulmaması, örneğin mülkte yetkisiz değişiklikler yapılması veya orijinal sözleşmenin şartlarının ihlal edilmesi, NOC'nin reddedilmesine yol açabilir.
5. İnşaat İzinlerinde Gecikmeler
Gayrimenkul projesinin gerekli inşaat izinlerinin alınmasında önemli gecikmelerle karşılaşması halinde, geliştirici, tüm hukuki hususlar çözülene kadar NOC'nin düzenlenmesini geciktirebilir.
6. Yetkisiz Yapısal Değişiklikler
Taşınmazda izinsiz yapısal değişiklikler yapılması NOC'nin reddetme gerekçesi olabilir. Yürürlükteki yönetmelik ve standartlara uyulması esastır.
7. Kat Mülkiyeti Derneği ile İlgili Ödenmemiş Tutarlar
Kat mülkiyeti derneği ile ilgili ödenmemiş borçlar varsa, geliştirici bu sorunlar çözülene kadar NOC'yi reddedebilir.
Özetle, NOC talebinde bulunmadan önce tüm sözleşme koşullarının karşılandığından, ödemelerin güncel olduğundan ve herhangi bir ihtilafın olmadığından emin olun. Potansiyel ret nedenleri mevcutsa, sorunsuz ve başarılı bir işlem sağlamak için bunların geliştirici ve ilgili taraflarla işbirliği içinde çözülmesi önerilir.
Bölüm 9: Sonuç
Bu rehberi sonlandırmadan önce, bu makalenin finansal veya yatırım tavsiyesi sunmak amacıyla yazılmadığını hatırlatmak önemlidir. Aksine, Birleşik Arap Emirlikleri'ndeki gayrimenkul davaları hukuk alanında uzun yıllara dayanan deneyimin sonucudur. Bu segmentte lider bir firma olarak, Dubai'de gayrimenkul alım satımı sırasında alıcıların karşılaşabileceği çeşitli sorunları tespit edip listeledik.
Sonuç olarak, bu makalede Dubai'deki gayrimenkul işlemlerinin farklı yönleri derinlemesine incelenmiş olup, özellikle olası zorluklar ve gerekli önlemler üzerinde durulmuştur. İster potansiyel bir alıcı, ister yatırımcı, ister bir emlak profesyoneli olun, Dubai'deki yasal karmaşıklıkları ve pazar özelliklerini anlamak çok önemlidir.
Özetle, hatırlamanız gereken bazı önemli noktalar şunlardır:
Geliştirici Seçimi: Sağlam bir geçmişe, olumlu bir üne ve zamanında teslimata sahip güvenilir bir geliştirici seçin.
Plan Dışı Satın Alma: Plan dışı satın almanın faydalarını ve risklerini anlayın; özellikle olası ödeme ve inşaat gecikmelerine dikkat edin.
Rezervasyon ve Geri Çekme: Resmî rezervasyon ile ilgi beyanı arasındaki farkı anlayın ve geri çekmenin yasal sonuçlarını anlayın.
Otellerdeki Daireler: Bu mülklere ilişkin özel sözleşme koşullarını dikkatlice inceleyin, özellikle otel yönetimine ve elde edilen kâra dikkat edin.
Emlakçı Seçimi: Yerel pazar hakkında kapsamlı bilgiye sahip, deneyimli ve yasal olarak kayıtlı bir emlakçı seçin.
Uluslararası Gayrimenkul İşlemleri: Özellikle plan aşamasındaki satın alımlarda ve otel dairesi sözleşmelerinde uluslararası işlemlerle ilişkili özel zorlukların farkında olun.
Yerleşik Olmayanlar İçin Mülkün Yeniden Satışı: Yerleşik olmayanlar için yeniden satışın zorluklarını, bankacılık kısıtlamaları ve NOC almanın önemi gibi konuları öngörün.
Sonuç: Bu makalenin finansal tavsiye sağlamadığını, aksine okuyucuların çeşitli konularda farkındalığını artırmak için hukuki deneyimlerin bir derlemesi olduğunu unutmayın.
Alıcılar bu ipuçlarını takip ederek ve bilgi sahibi olarak Dubai'nin dinamik emlak piyasasında daha etkili bir şekilde gezinebilir, riskleri en aza indirebilir ve yatırım fırsatlarını en üst düzeye çıkarabilirler. Ayrıca, özel durumunuza göre kişiselleştirilmiş tavsiyeler almak için bize danışmanızı öneririz.
[1] Gayrimenkul düzenleme kurumu
留言