迪拜的房地产诈骗：购买前要检查什么

Akram Cheik - Lawyer

2024年11月9日讀畢需時 5 分鐘

房地产行业是迪拜不断发展的经济领域，是过去五年中增长最快的领域之一。特别是，一方面是外籍人士数量的增加，另一方面是国家经济的发展。因此，房地产市场已成为阿联酋的一个关键问题。

此外，与当前事件相关的另一个因素是乌克兰战争，俄罗斯寡头的大规模投资加速了这一现象，而俄罗斯寡头对购买和租赁房地产的油价上涨负有部分责任。

然而，这个市场产生的经济问题也可能导致滥用和诈骗。尽管阿联酋是一个以安全着称的国家，但鉴于迪拜房地产行业诈骗众多，建议保持谨慎。

因此，在迪拜购买房地产之前了解如何避免陷阱和骗局至关重要。这需要充分了解迪拜现行的房地产法律，并在完成房地产交易之前仔细核实所有信息。

值得一看的是不同的骗局和在迪拜购买房地产之前要检查的关键事项，(I) 以及保护买家免受房地产行业诈骗和滥用行为的重要法律。（二）

I – 投资迪拜之前需要了解的先决条件

迪拜房地产行业最常见的一些骗局包括通过欺诈性房地产合同进行欺诈、假卖家出售不存在的房产、不遵守销售协议、使用虚假文件和伪造签名。

在欺诈性房地产合同的情况下，欺诈者可能会使用看似合法但包含对买方不利的隐藏条款的合同。例如，一份合同可能看似表明买方拥有该房产，但实际上它可能只是一份租赁协议或一份带有尚未明确传达的限制性条款的合同。

假卖家是另一种常见的骗局，诈骗者冒充自己无权出售的房产的合法所有者。他们还可能冒充合法的房地产经纪人来欺骗潜在买家。在某些情况下，欺诈者甚至会创建虚假文件和签名来支持他们的骗局。

最后，不遵守销售协议是迪拜房地产诈骗的另一种常见形式。欺诈者可能会在销售合同中承诺特定的条款和条件，但在付款后却无法兑现这些承诺。例如，他们可能承诺对房产进行翻修或改进，但从未实施。

在进行投资之前，有几个要点需要事先验证。

事实上，首先要检查发起人在阿联酋市场的声誉和偿付能力，以及后者是否已经卷入重大法律纠纷。此外，房产的位置是房产价值及其在租赁市场上盈利能力的最决定因素之一。

与其他地方一样，迪拜的地理位置必须具有吸引力，附近有良好的基础设施、便利设施和服务，才会令人感兴趣。因此，许多代理商并不缺乏想象力，相信该地区未来的吸引力，因此建议认真考虑该房产所在地区的未来发展计划。检查是否有任何可能影响未来房产价值或质量的建设或开发项目非常重要。

对于想要投资购买土地的人来说，检查该房产是否拥有建设和运营所需的所有授权和许可证是适当的。这确保了财产合法并符合当地法规。

最后，迪拜的大多数购买都是“期房”或法语“计划内”完成的，必须仔细检查付款和收回财产的条件。每个房地产开发商的条件有所不同，因此有必要充分了解所有条款并确保您能够确保遵守付款条件。

首先，迪拜土地法，即2006年第7号土地法，规范迪拜房地产的所有权和销售。它规定了购买房地产所需的条件、所有者的权利和义务以及房地产登记和管理的程序。

其次，《房地产开发法》（即 2007 年第 8 号《房地产开发法》）规范迪拜房地产开发商的活动。它制定了房地产建设、销售和促销的规则和程序，并明确了房地产开发商在合规、质量和担保方面的义务。

《迪拜房地产信托法》也称为 2020 年第 580 号迪拜房地产信托法，规定了在迪拜设立和管理房地产信托的规则和程序。它还规范了房地产信托所有者和受益人的权利和义务。

房地产租赁法也称为 2007 年第 26 号房地产租赁法，规范迪拜房地产业主和租户的权利和义务。它制定了租赁、续签和终止租赁合同的规则和程序。

最后，《公寓房地产法》（也称为 2007 年第 27 号公寓房地产法）规定了迪拜公寓所有权的规则和程序。它定义了共有房地产所有者的权利和义务，包括管理规则、共有费用以及维修和保养。

其中最重要的概念无疑是SPA，它是“Sales and Purchasing Agreement”的缩写，可以翻译成法文“销售和购买合同”。该法律文件是房地产卖方和买方之间的合同，规定了销售条款和条件。

因此，SPA 通常用于在买方预订房产并支付定金后完成房地产销售。 SPA 详细说明了销售条款，例如购买价格、付款条件、所有权转让日期、担保和逾期付款罚款。

此外，SPA 是具有法律约束力的文件，在签署之前必须仔细审查。买方必须确保他们理解SPA的所有条款和条件，并能够履行他们在签署合同时做出的承诺。

在迪拜，SPA 经常用于期房房地产交易，其中房产仍在开发或建设中。在这些情况下，SPA 通常会辅以期房销售合同，其中详细说明了房产的特征和交付时间。

第二个需要了解的概念是 Oqood，它对应于迪拜政府建立的用于管理房地产合同的电子系统。 Oqood 这个名字在阿拉伯语中的意思是“合同”。

因此，Oqood系统于2011年推出，用于监管迪拜酋长国的房地产交易。它有助于跟踪和验证从预订房产到完成交易的每个阶段的房地产交易。

因此，当买家在迪拜购买房产时，房地产开发商必须通过Oqood系统向迪拜土地部门登记销售合同。然后，合同在获得批准和注册之前由政府进行验证和确认。

因此，Oqood 系统为买家和房地产开发商提供了多种优势。它有助于确保房地产交易的透明度和安全性，防止欺诈和错误，并为房地产交易提供有效的跟踪系统。

最后，需要注意的是，在Oqood系统上登记销售合同是完成迪拜房地产交易的关键一步。如果没有这一步，交易将不被视为合法且无法最终完成。