阿拉伯联合酋长国近年来经历了强劲的经济增长，部分归功于其作为全球贸易和旅游中心的战略地位。经济增长导致对房地产的需求不断增加，特别是在迪拜和阿布扎比等主要城市。需求的增加导致房价上涨，从而对租金成本产生了影响。
自 2021 年以来，这一趋势有所加剧，因为一方面随着与 COVID-19 大流行相关的旅行限制的放松，许多外籍工人来到阿联酋。另一方面，乌克兰战争爆发后，这种需求增加，导致租金价格上涨，从而鼓励一些无良房东试图夸大租金价格。
因此，必须对现行法规保持警惕，因为这将有助于租户避免被无良房东滥用，并保护他们的租赁权利。特别是，租户应了解有关租金上涨的适用法律和法规以及与房东发生争议时的争议解决程序。
因此，了解该领域的立法非常重要，以避免成为滥用租金上涨的受害者，特别是通过规范租金价格的法律（I）以及租户之间分歧的法律后果和业主（二）
I – 迪拜的租金监管规则
A – 2007 年法律第 9 条和第 10 条规定的规则
为了能够控制业主设定的价格，政府于2007年颁布了《2007年房地产租赁法》。因此，该法律制定了与迪拜房地产租赁有关的规则和条例。鉴于房地产价格，尤其是租金的上涨，必须了解两个关键事项，才能对抗过于残酷的租金上涨。
首先，2007年第（26）号法案第9条规定，房东和租客之间的租赁合同中必须明确双方可接受的租金金额，并且该金额在租期结束之前不得增加。自初始合同签订之日起两年。任何租金上涨都必须在初始合同到期前至少 90 天通知租户，并且必须遵守 2013 年第 (43) 号法令，该法令规定了基于房产当前租金的最高租金上涨上限。租户可以接受或拒绝增加租金，如果拒绝，请在续约日期之前至少提前 60 天发出通知。
其次，2007 年第 (26) 号法律第 10 条授予房地产监管机构指定迪拜租金上涨百分比的专属权力。房东和租户可以使用 RERA 的租金计算器来了解他们有资格获得的租金上涨百分比。值得注意的是，不道德的房东可能会试图夸大租金价格，租户必须保持警惕并了解自己根据迪拜租赁法享有的权利。
最终，第 10 条的目标是确保房东和租户公平增加租金并规范迪拜的租赁市场，并且必须符合 2013 年第 (43) 号法令和 2007 年第 (26) 号法律。
B – 2013 年法令 (43) 规定的规则
2013 年第 (43) 号法令和 2007 年第 (26) 号法律是迪拜现行的两部独立立法。 2007年第（26）号法律规定了有关房地产租赁的一般规则，而2013年第（43）号法令则专门涉及租金上涨。
因此，2013 年第 (43) 号法令，也称为《关于迪拜住宅物业租金上涨的行政命令》，规定了迪拜制定租金的几项规则，以维持价格稳定。
该法令的主要规定如下：
首先，除非租赁协议另有规定，否则房东不得在至少一年的租赁协议到期之前增加住宅物业的租金。
因此，任何租金上涨不得超过现有租金的 20%，该租金是根据迪拜类似房产的平均租金计算的。
房东必须在当前租赁协议到期前至少 90 天通知租户任何租金上涨。
此外，如果租户对拟议的租金上涨提出异议，房东必须将此事提交租赁争议解决委员会进行审查。
房东还必须为任何拟议的租金上涨提供书面理由，其中可能包括通货膨胀、公用事业和便利设施的成本或市场状况等因素。
总而言之，该法令旨在规范迪拜的租金上涨，以保护租户的权利并为租赁市场提供一定的稳定性。
II – 分歧的法律后果
A – 对迪拜租金上涨提出异议的方法
在进行任何法律干预之前，有必要使用 RERA 计算器确保业主设想的价格是否符合 2007 年第 43 号法令规定的上限。
提醒一下，租金比类似区域的平均租金低 10% 不应导致租金上涨。另一方面，如果租金比同一地区的平均租金低11%至20%，则应批准增加5%。在这种情况下，建议发布正式通知。
因此，最好首先与业主达成友好协议，以便就中位价达成共识。因此，如果租户根据计算器认为业主要求的价格高于授权的最高价格，他可以请求 RERA 进行审查。此外，还有调解请求，涉及负责寻找解决方案的调解员。
最后，如果租户认为房东违反了租金设定规则，则可以向 DLD 提出投诉，他可以向迪拜土地局 (DLD) 提出投诉。我们将对投诉进行调查，如有必要，DLD 将采取适当行动。
B – 合同终止和开除
关于租赁协议的终止（Ejari），迪拜《RERA 租赁法》第 7 条规定，现有租赁协议在期限内不得由租户或业主单方面终止，除非双方同意。
此外，根据第27条，即使承租人或业主死亡，租赁合同也不会终止。在这种情况下，租赁关系将转移给死者的继承人，除非他们决定终止合同，否则后者仍然有效。如果继承人希望终止合同，必须提前 30 天通知或直至当前合同结束（以先到者为准）。
此外，关于驱逐，2007 年第 (26) 号法律第 25 条规定了这种可能性以及可能驱逐租户的极少数情况。事实上，只有正当理由，例如不支付租金或违反租赁合同条件。根据该条规定，房东必须首先向租户发出书面通知，要求租户在 30 天内支付逾期付款或纠正任何违反租赁协议的行为。
如果租户未在此期限内做出回应或纠正违规行为，则房东可以向迪拜法院提出申诉，寻求驱逐租户。然而，法院在做出最终决定之前必须给予租客为自己辩护的机会。
最后，第25条还对承租人因租赁房屋拆除、重建而被驱逐的情况以及业主希望收回财产供自己或者近亲使用的情况规定了具体条件。在这些情况下，房东必须在当前租赁协议到期前至少 12 个月向租户提供书面通知。
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