本指南专门针对迪拜的房地产交易，是阿联酋诉讼领域多年经验和法律专业知识的成果。作为房地产行业的领导者，我们的目标是为您提供有关迪拜房地产购买和转售法律方面的深入信息。
需要强调的是，本文无意提供财务或投资建议。我们的专业知识基于对迪拜房地产交易相关法律纠纷的深入了解。我们并不自称是财务顾问，但我们根据我们的经验和对相关各方可能面临的法律挑战的深入了解，为您提供有价值的信息。
本指南旨在为那些考虑在迪拜进行房地产交易的人提供资源（并非详尽无遗），根据多年的实践和诉讼分析提供实用建议。它旨在教育读者了解他们可能面临的许多法律问题，从而帮助他们在这个充满活力的地区进行房地产交易时做出明智的决定。
我们鼓励您使用本指南作为信息工具来了解迪拜房地产市场的法律细节，请记住，为了支持本指南，您可以随时联系我们。
但是，对于具体的财务建议，建议咨询该领域的合格专业人士。我们希望本指南对您的迪拜房地产之旅有所帮助，为您提供深入的法律视角，以做出明智的决定并最大程度地减少潜在风险。
第一部分专门讨论房地产的购买（第一部分） ，第二部分专门讨论房地产的转售（第二部分） 。
目录
第一部分：关于购买您需要了解的一切
第一章：发起人的选择
A - 发起人的可靠性
在评估迪拜房地产投资开发商的可靠性时，必须考虑几个关键方面。
发起人背景：
开发商之前的项目表明了其可靠性。通过分析这些项目的质量、按时完成以及总体客户满意度，您将获得宝贵的见解。此外，这种分析还可以让您了解某些启动子的进展或退化。
认证和奖项：
发起人获得的认证和奖项可以表明他们追求卓越的承诺。这些认可可以证明他们的工作质量及其对行业标准的遵守。然而，还需要通过检查发行机构和发起人之间是否存在任何接近来证明距离。
市场声誉：
开发商在本地和国际房地产市场上的声誉至关重要。良好的声誉往往是良好声誉的代名词
有效的管理、成功的项目以及与客户的持久关系。事实上，这种声誉也可以通过客户的互联网评论得到证实。
B - 土地占有期限
您拥有土地的时间是一个需要了解的重要事项，因为它会影响您财产的长期价值。
99年合同：
迪拜经常使用的99年土地所有权合同的概念值得深入了解。对于您的具体投资，权衡这种所有权期限的利弊至关重要。事实上，如果原则上某些区域是政府专门向开发商开放的，那么某些区域恰好没有，因此我们强烈建议开发商不要进行此类项目。
长期财产影响：
考虑土地所有权期限对财产潜在转售价值的长期影响。考虑到这一点，咨询该领域的专业人士以获得个性化建议可能会有所帮助。
C - 交货延误历史记录
管理交付时间对于保证您的房地产投资成功至关重要。探索开发商的交付延迟历史记录，以更好地评估这个维度。
以往项目分析：
对开发商之前项目中交付延迟历史的彻底分析提供了对其可靠性的看法。确定这些延误的根本原因，无论是资金问题、施工复杂性还是其他因素。事实上，我们经常会看到一些项目未完成或拖延了几年，一些发起人对此已经习以为常。
合同保证：
在查看采购合同时，要特别注意与交货时间相关的条款。如果发生无理延误，寻求保证或处罚，从而增加开发商的责任。因此，这个合同部分非常重要，只依赖合同条款而不是房地产经纪人的话是适当的，房地产经纪人一方面可能被证明是恶意的，另一方面它也发生了后者不掌握销售合同（SPA）。
发起人在截止日期方面的声誉：
向其他买家询问开发商在按时交货方面的声誉。还要考虑开发商对延迟的响应能力，以及与客户沟通的透明度。事实上，在透明度方面，遵循意见很重要，有时某些发起人不再就该项目进行沟通，也不再查看付款计划。自己造成付款延误，以获得滞纳金罚款的好处。例如：发起人拒绝客户转账，然后不再回复客户，导致逾期付款罚款。
因此，通过评估这些方面，您在选择迪拜开发商时将能够更好地做出明智的决定，从而为您的房地产投资奠定坚实的基础。
第 2 章：计划外采购
A - 期房采购的详细分析
当考虑在迪拜购买期房时，彻底了解这一过程对于做出明智的决定至关重要。
期房采购的概念：
期房购买涉及在房产完全建成之前购买房产。这种方法提供了以优惠价格获得房产的机会，但需要彻底了解潜在风险。事实上，如果不再提及优点，那么了解与延迟付款或阻止付款完成的不可预见事件相关的风险就很重要。
好处和相关风险：
探索优势，例如优惠定价和定制某些项目的能力。然而，还要考虑潜在的风险，例如施工延误、不必要的修改和房地产市场波动。
B - 与付款和施工延误相关的问题
付款和施工延误是与期房购买相关的常见挑战。了解这些问题对于最小化风险至关重要。
逾期付款：
关于逾期付款，如果迪拜土地部门法院提供了一种争议方式，则后者将在 SPA（销售合同）中受到合同处罚，通常会裁定支持友好安排，但低于 35% 付款的平均阈值，如果买方不再能够付款，开发商将要求收回房产以便转售。因此，在做出承诺之前确定是很重要的。
施工延误的影响：
施工延误可能由多种因素造成，例如恶劣的天气条件、材料供应问题或技术复杂性。了解这些延迟如何影响交付时间表和合同承诺。因此，SPA 通常会由发起人提供补偿；重要的是要注意这些有时可以最小化的数字。
买家的法律保护：
查看迪拜的法律和法规，以在发生不当延误时为买家提供保护。了解可用于确保开发商合规的法律补救措施。
C - 对买家的法律保护
面对购买期房的潜在挑战，了解买家可获得的法律保护至关重要。
如果破产：
如果发起人失败，DLD（迪拜土地部门）会在发起人取消项目时设立合法清算部门，因此该部门旨在收回存放在发起人账户托管中的金额，以便将这笔款项返还至 DLD 的信托账户，以便后者可以全额或按比例或根据账户中的可用金额将买家的资金返还给受益人。
不遵守合同的法律补救措施：
如果不遵守合同，必须联系律师要求任何赔偿：这可能包括经济赔偿、取消合同以获得全部或部分赔偿，或旨在保护买方权利的其他解决方案。
合同透明度：
在谈判过程中坚持合同透明度。合同必须明确详细说明付款期限、延误时的处罚以及不遵守承诺时采取的措施。
通过彻底了解期房采购和相关挑战，买家将能够更好地应对这一复杂的流程并做出明智的决定。
第三章：预订与退票
A. 保留财产和表现出兴趣之间的区别
在考虑迪拜的房产交易时，了解预订房产和表达兴趣之间的区别至关重要。
正式预订：
正式预订表明买方承诺购买该房产。这是可以通过付款来确保财产安全的重要一步。为此，有必要通过提及双方承诺的初步合同来确定该承诺的细节。
意向表达：
简单的兴趣表达表明对该财产的潜在兴趣，但并不意味着正式承诺。此阶段通常不需要支付大笔费用。因此，我们必须注意这种区别，冒着无法提取和损失所承诺资金的风险。
B. 预订付款时的注意事项
预订付款需要谨慎行事，以避免未来出现复杂情况。
安全付款条款：
建议使用银行转账等安全支付方式，而不是透明度较低的方式。事实上，除非您在初步合同中记录了表明承诺性质的所有内容，否则不建议进行现金存款。
合同条款的验证：
在付款之前，请仔细检查预订合同的条款。确保您了解退出时的退款条件，因为很多情况下发起人并没有提供退出条件？
与促销员的清晰沟通：
与主办方就预订安排建立清晰的沟通，并确保您收到商定安排的书面文件。
C. 退出及其影响
在迪拜民法背景下提款需要彻底了解，以避免产生不必要的影响。
提款的复杂性：
解释迪拜民法中退出概念的复杂性。必须了解这一概念可能与其他司法管辖区的做法有所不同。
最小化风险的技巧：
就如何最大限度地降低与提款相关的风险提供建议，例如提前澄清合同条款并了解可能的财务后果。
交易透明度：
检查房地产交易过程中的透明度。开发商和买家必须沟通清楚，避免产生误解和纠纷。
通过清楚地了解预订房产和表达兴趣之间的区别，以及预订付款和提款时应采取的预防措施，买家可以更加自信地完成迪拜房产交易的初始阶段。
第 4 章：酒店公寓
A - 特定合同条件
酒店内的公寓有特定的合同条件，需要彻底了解，以避免未来出现复杂情况。
合同条款分析：
仔细分析这些合同中的具体条款至关重要。这包括业主的权利和责任、酒店的管理规则以及对财产使用的任何限制。
事实上，就酒店而言，适用的规则是不同的，特别是租金规模，而且在某些情况下，管理有时必须保持酒店业主的排他性。因此，后者为其服务提供报酬，但在某些情况下也计划根据酒店房间/公寓的入住率向租户支付报酬。
有利条件的谈判：
可能会调整某些条款以更好地满足买方的期望，因此请毫不犹豫地要求审查合同，以便要求修改某些条款。
产生利润的透明度：
确保合同明确说明业主和酒店如何分享运营公寓所产生的利润。
B - 仔细阅读合同
仔细阅读合同对于避免意外和充分理解承诺至关重要。
法律咨询：
因此，对于此类合同，可能需要发起谈判或咨询法律专业人士，以彻底了解合同条款的法律含义。
如果某些条款对您来说不明确，请鼓励立即向发起人或法律代表进行澄清。这样可以避免日后的误会。
通过了解酒店公寓的具体合同条款、酒店的管理以及仔细阅读合同的必要性，买家将能够更好地准备在迪拜房地产市场的这一特定领域做出明智的决定。
第五章：房地产经纪人的选择
A - 选择可靠房地产经纪人的标准
选择知识渊博且可靠的房地产经纪人对于您交易的成功至关重要。考虑做出正确选择的基本标准。
经验和声誉：
经纪人在迪拜房地产市场的经验是一个指标
钥匙。查看参考资料和推荐来评估其声誉。
可靠参考资料：
向其他满意的客户寻求参考。成熟的代理人将能够提供证明其专业水平的参考资料。
对当地市场的了解：
一个好的代理商必须对当地市场有深入的了解。它应该能够为您提供有关社区、市场趋势和未来发展的信息。
B. 注册及合法性验证
确保房地产经纪人注册并合法经营，以避免潜在的麻烦。
检查注册情况：
请向相关机构核实该代理人是否在迪拜注册并获得执业许可。合法代理人将拥有有效的许可证。
RERA 发行的卡的介绍[1] ：
检查代理人是否可以出示 RERA 发行的卡。这证实了他作为房地产经纪人的正式和合法身份。
未注册代理人的后果
警告与未注册代理人合作的风险，因为这可能会导致法律纠纷。
C - 发起人托管账户的重要性
确保开发商拥有托管账户对于买方的财务安全至关重要。
首先，有必要明确什么是托管账户。这是一个专门针对房地产的托管账户，其金额由计划出售房地产的购买者存入，以规范和保障投资者的权利。
法律义务：
托管账户是所有房地产开发商保护投资者的法律义务。如前所述，这有助于保护投资者免受破产或其他允许 DLD 还款的发起人失败的影响。该法律的通过旨在控制迪拜的房地产市场，规范期房的建设和销售，以确保买家的权利。
事先验证：
在购买之前，请验证开发商是否拥有托管帐户。这可以通过索取官方文件来确认。这是因为开发商和账户受托人之间的书面协议包含必须在现场完成的主要施工阶段的详细信息，以便从托管账户中发放付款。开发商的项目经理在达到里程碑时通知客户代表并向服务提供商提交付款请求。会计信托工程师亲临现场并检查项目，以确保主要施工阶段的完成。
缺乏托管账户的后果：
请注意，这是法律要求，所有买家的付款必须存入开发商的托管账户！
通过遵循这些提示，买家可以选择有能力、合法的房地产经纪人，并确保开发商符合所需的财务和法律标准。这有助于迪拜的房地产交易更加安全和透明。
第二部分：关于转售您需要了解的一切
第六章：对非居民的银行业限制
A - 国际交易的具体注意事项
国际房地产交易，特别是从欧洲国家到迪拜的房地产交易，需要特别警惕。探讨在这些情况下应采取的具体预防措施。
选择同一国籍的房地产经纪人：
自然，当买家来自欧洲国家时，买家会去找同国籍的房产经纪人，以方便沟通和了解需求。然而，这一策略通常会带来回报，但您必须花时间对公司及其活动进行必要的检查。事实上，确保了解项目，尤其是授权的知识非常重要。
发起人的可靠性：
请特别注意发起人的可靠性，尤其是如果他们位于迪拜。距离会使直接监督变得复杂，因此增加对发起人的信任非常重要。
合同条件的验证：
鉴于合同实践中的潜在差异，请务必了解并审查所有合同条款，包括财务义务和截止日期。
B. 国际背景下的期房采购
从国外购买期房给这一过程带来了具体的细微差别。探索这些考虑因素。
远程通讯：
国际购物中远程沟通是不可避免的。选择可靠的沟通渠道，然而，建立必要的尽职调查来验证代理商的可靠性是相当困难的，这就是为什么我们不建议远程采购，除非在某些情况下。
延误和付款管理：
从国外管理延误和付款可能会更加复杂。确保您有明确的策略来处理潜在的延误并对付款保持警惕。特别是，如果由于技术原因而拒绝付款。
国际法律咨询：
考虑咨询专门从事国际交易的法律专业人士，以确保遵守当地和国际法律。
C - 国际背景下的酒店公寓合同
酒店公寓合同提出了国际背景下的具体考虑因素。
远程资产管理：
如前所述，这种管理是具体的。
远程物业管理，尤其是在酒店领域，需要仔细规划。建立对管理职责的清晰认识。事实上，这种管理在合同上通常与经典公寓不同，因为开发商通常提供租赁管理本身以及这种管理的报酬，而且还根据房间/公寓的入住率进行付款。因此，建议对合同条款保持警惕，或者能够与自己的管理人员或通过专门的房地产机构进行谈判。
通过对国际房地产交易采取特定的预防措施，买家可以成功地完成从国外在迪拜购买房产的复杂过程。这确保了符合当地和国际法律的流畅体验。
第 7 章：获得转售 NOC
A - 非居民的银行业务限制
非居民在开设银行账户进行交易时可能会面临限制。探索可能的解决方案并确保您了解限制。
有限托管账户：
一些非居民可能被允许开设托管账户，但有限制。了解具体条件并确保它满足您的需求。我们支持您开设托管账户。
避免向第三方付款：
如果银行拒绝为非居民开设托管账户，强烈建议不要将资金存入第三方账户，以避免与此类交易相关的问题。
B - 获得转售NOC（无异议证书）
获得 NOC（无异议证书）是在迪拜转售房产的关键一步。了解这个过程。
NOC的定义：
NOC是开发商出具的证明，表明他不反对转售房产。这是转售过程中的强制性步骤。
国家奥委会事先要求：
在出售之前，请事先申请获得 NOC。未经批准，某些交易无法进行。
可能的挑战：
请注意获得 NOC 时可能遇到的挑战，例如拖欠付款或原始合同中的特定条款。
C - 转售准备和合同考虑
准备转售需要特别注意合同细节。
合同条件的验证：
上市前，请仔细检查初始合同条件。了解任何限制和财务义务。
法律咨询：
考虑咨询法律专业人士，以确保在转售过程中考虑所有法律方面。
沟通透明：
与开发商和相关当局公开沟通，确保交易透明且符合当地法律。
通过预测非居民的具体转售挑战、了解获得 NOC 的流程并仔细准备转售合同，非居民业主可以最大限度地提高在迪拜这一复杂过程中取得成功的机会。
第八章：国家奥委会拒绝的理由及法律后果
如果获得无异议证书（NOC）是在迪拜转售房产的关键一步。然而，NOC 拒绝的潜在理由需要仔细考虑。
A - 拖欠付款
NOC 拒绝的最常见原因之一是拖欠付款。如果买方每月逾期付款或未按照初始合同付款，开发商可以拒绝签发NOC，直至财务状况正常化。
B - 特定合同条款
初始合同中的某些具体条款也可能导致国家奥委会拒绝。例如，与土地占有期限相关的具体义务、使用限制或开发商的具体要求可能成为拒绝的理由。
C - 持续争议
如果该房产存在悬而未决的争议，开发商可以拒绝签发 NOC，直到此类争议得到全面、满意的解决。此举旨在保护交易各方的利益。
4. 不遵守合同条件
任何不遵守合同条款的行为，例如未经授权更改财产或违反原始合同条款，都可能导致国家奥委会拒绝。
5. 建筑许可延误
如果房地产项目在获得必要的施工许可证方面面临严重延误，开发商可能会推迟颁发NOC，直到所有法律问题得到解决。
6. 未经授权的结构修改
未经授权对财产进行结构性变更可能会成为国家奥委会拒绝的理由。必须遵守现行法规和标准。
7. 与公寓协会相关的拖欠行为
如果存在与公寓协会相关的拖欠行为，开发商可以拒绝 NOC，直到这些问题得到解决。
总之，在请求 NOC 之前，请确保满足所有合同条件、付款是最新的并且没有悬而未决的争议。如果存在潜在的拒绝理由，建议与发起人及相关方合作解决，以确保交易顺利、成功。
第 9 章：结论
在结束本指南之前，请务必记住，本文无意提供财务或投资建议。相反，它是阿拉伯联合酋长国房地产纠纷法律领域多年经验的结果。作为该领域的领导者，我们识别并列出了买家在迪拜房地产交易过程中可能面临的各种问题。
总之，本文深入探讨了迪拜房地产交易的不同方面，特别强调了潜在的挑战和必要的预防措施。无论您是潜在买家、投资者还是房地产专业人士，了解迪拜的法律复杂性和市场具体情况都至关重要。
总而言之，以下是一些需要记住的关键点：
发起人的选择：选择具有良好记录、良好声誉和按时交付合规性的可靠开发商。
期房购买：了解期房购买的好处和风险，特别注意潜在的付款和施工延误。
保留和撤回：区分正式保留和利益表达，并了解撤回的法律含义。
酒店公寓：仔细分析这些房产的具体合同条件，特别注意酒店管理和产生的利润。
选择房地产经纪人：选择经验丰富、合法注册、对当地市场有深入了解的经纪人。
国际房地产交易：了解与国际交易相关的具体挑战，特别是在期房购买和酒店公寓合同方面。
向非居民转售房产：预计与非居民转售相关的挑战，包括银行限制和获得 NOC 的重要性。
结论：回顾一下，本文并不提供财务建议，而是法律经验的汇编，以提高读者对各种问题的认识。
通过遵循这些提示并随时了解情况，买家可以更有效地驾驭迪拜充满活力的房地产市场，最大限度地降低风险并最大化投资机会。我们还鼓励您根据您的具体情况咨询我们，获取个性化建议。
[1]房地产监管机构
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